广州宅地单日吸金246亿,广铁集团耗资135亿连夺车辆段地块

作者:土地情报 / 公众号:soufun-land 发布时间:2018-12-06

广州
今天下午3时,广州市土地市场放量公开拍卖了10宗宅地,具体包括番禺4宗、花都3宗、荔湾、白云、从化各1宗,除从化太平镇地块成交原则为“限地价+竞自持商业+竞自持住宅+摇号”外,其余地块均采取“限地价+竞自持+摇号”的方式确定竞得人。
表:成交速递

供地要点分析
花都区凤凰路周边于2017年10月曾供地3宗,分别为花都区凤凰路地块一期、二期、三期用地,但仅一期用地被越秀地产以“231000万元+7200平米配建”斩获,折合楼面价则高达17115元/平米。二期与三期用地则出让波折较大,2宗地曾于2017年11月被中止出让。
经过调整后的二期用地于2018年2月出让过程中被延拍,但3月又被中止出让,7月初开拍的花都区凤凰路HX-HD1420-1、HX-HD1420-2地块也经历了流拍,但8月再次经过调整的花都区凤凰路地块一和地块二最终成功出让,其中越秀地产以293158万元底价再夺花都区凤凰路地块(地块一),地块二则由华润置地以259518万元底价拿下,剔除政府回购部分的成交折合楼面价为16900元/平米。地块三在数次延拍后于10月中止出让,本次再次回炉,但起拍总价下降了22819万元,且与地块一、二相比,本次出让的凤凰路地块三、四未要求按特定价格回购住房,可能是考虑到地块三上次出让遇冷才做出的调整。

楼市调控深入下,房企拿地意愿降低,导致广州土拍市场底价成交已成常态、甚至多次出现流拍。考虑到2018年上半年广州供地较少,为完成2018年供地计划,在剩余的11月和12月广州开始加速集中供地。根据中指院数据库数据显示,广州11月共成功出让10宗地块,总成交金额为183.6亿元,12月则计划出让20宗商住地块。
继去年12月广州首宗车辆段地块——官湖车辆段地块被广铁集团以131亿元拿下,且与越秀集团联合开发,广铁集团再次于上月以76亿元拿下萝岗车辆段地块。本次出让的地块中也包含2宗车辆段地块——白云湖车辆段地块和番禺区陈头岗停车场场站综合体项目地块,起拍总价分别高达71亿和63.7亿元,未来2宗地块将建成一站式满足出行、吃喝、购物、玩乐、居住等生活需求的综合商住物业。根据出让条件,与前2宗车辆段地块类似,也存在定向出让的可能性。
推地稀缺的荔湾,本次也推出了1宗宅地,地块位于西湾路,折合楼面价为24113元/㎡;从化区本次也挂出太平镇地块,起拍总价为105103万元,折合楼面价7981元/㎡;番禺区易兴工业园原安美防火塑料制品有限公司地块则原本为一类工业用地,但于2012年纳入三旧改造后改为二类居住用地,本次挂牌出让,起拍楼面价则为19900元/㎡。
重点地块分析
花都区凤凰路地块配套情况
区位交通:2宗地块均位于花都区府板块花都湖东南侧,距离广州珠江新城1小时车程,到东莞、佛山、深圳均在2小时半径内,已融入珠三角2小时生活圈。距离9号线清布站在1公里内。地块靠近邝村东路和凤凰南路等路道和京广线,附近公共交通还包括国光厂、合和新城、花都湖(东门)总站和城东停车城总站等多条公交线路。由于临近花都湖和花都湖公园等自然景观,该地块区位交通相对较为优越。
生活配套:地块周边3公里内教育,医疗,生活配套十分齐全,尤其是教育、医疗资源,拥有广大附中、黄冈中学、新华中学和秀全中学等多所省级重点配套,也拥有南方医科大学附属医院、花都区人民医院等优质医疗配套。休闲娱乐方面,拥有花都湖公园、花都花园、滨水长廊等公园场地,百花汇广场、家润福购物广场等购物场所。
周边环境:地块周边项目目前几乎均突破2万大关,二手项目价格在2.0-2.4万元/㎡,例如云峰花园(2.2-2.4万元/平方米)、美林轩逸时光(2.0-2.2万元/平方米)、中房观湖国际(2.2-2.4万元/平方米);一手项目价格则在2.0-2.9万元/平方米,例如嘉都汇(2.8-3.0万元/平方米)、合和新城(2.2-2.4万元/平方米)、豪利花园(2.3-2.5万元/平方米)、森悦华庭(2.8-2.9万元/平方米)。
当前地块周边3公里的在售住宅项目

花都区凤凰路地块位置图

番禺区陈头岗停车场场站综合体项目地块配套情况
区位交通:地块地处番禺区石壁街东晓南放射线与东新高速交叉口西南侧陈头岗停车场场站综合体,位于在建的地铁18号线和22号线交汇处的陈头岗地铁站旁,距离广州南站仅3公里远,距离东新高速则约1.4公里。目前周边轨道交通网络十分发达,除已建成通车的地铁二号线和七号线,未来地铁十八号线和二十二号线也将陆续开通,距离会江站仅2公里,交通十分便利。
周边配套:项目位于广州南站商圈辐射范围内,南站属于政府重点规划发展商圈,但由于周边尚处在开发阶段,目前周边配套设施尚不够完善,未来随着政府加大广州南站商圈的规划发展,该区域潜在价值可期。
周边环境:由于番禺区宅地出让地块较少,2015年开始至今仅出让9宗宅地,其中2016年底和2017年初出让的2宗宅地楼面均价均突破3万元/㎡,其中由金地与2017年1月13日竞得的位于官堂村的地块为番禺区地王,折合楼面价为33600元/㎡。考虑到番禺区区位价值不断提升,且宅地供应较少,导致出让的宅地价格不断攀升。南站板块更是时隔7年再次出让宅地,2011年11月出让的番禺区广州南站核心区BA0502122地块由广州市尚泰投资有限公司以7000元/㎡楼面价竟得。周边目前在售一手项目较为稀缺,主要有臻尚苑在售,户型产品为95-118㎡二至三房,均价为4万元/㎡左右,二手房源也较少,主要为臻尚苑二手住宅。
当前地块周边3公里的在售住宅项目

番禺区陈头岗停车场场站综合体项目地块位置图

番禺区易兴工业园原安美防火塑料制品有限公司地块配套情况
区位交通:地块位于番禺区汉溪长隆与市桥中间位置,区位优势明显,地块东临兴学路,西临东艺路,北边为敏捷上品公馆,南边则为招商金山谷项目。地块距离地铁3号线汉溪长隆站和市桥站均为3公里远,但须公交接驳。周边主要有新光快速、广明高速、东新高速以及华南快速路,整体交通网络较为完善。
周边配套:地块周边住宅小区聚集,主要有招商金山谷、富豪山庄、祈福新邨、祈福缤纷汇等大型住宅社区,由于靠近番禺中心市桥,周边配套设施较为完善,休闲、购物、教育、医疗等配套齐全。
周边环境:距离本地块最近的番禺区钟村街汉溪村BA0904007地块于2017年11月27日由广州地铁集团以63.83亿元竟得, 成交楼面价为22000元/㎡。周边目前在售一手项目较少,主要有碧桂园星钻在售待推新货,面积在97-179㎡三至五房户型,位于长隆板块的珑翠在售209-252㎡五房单位,整体均价在4-4.2万元/㎡之间,由于区域供应较少,在售项目具有一定价格支撑。
当前地块周边3公里的在售住宅项目

番禺区易兴工业园原安美防火塑料制品有限公司地块位置图

白云区白云湖车辆段地块配套情况
区位交通:地块位于白云区华南快速路以南、广清高速路以东,距离白云湖约1 公里远。地块东面为石井工业区,南侧靠近红星工业区,西侧紧临广清高速,北侧则紧临华南快速干线,地块紧挨在建中的地铁八号线延长线亭岗站,周边多条高速路经过,地块北侧和西侧便是华南快速及广清高速入口,目前公共交通主要还是通过公交车出行,公共交通便捷性一般。
周边配套:地块周边分布了较多的工业区和城中村,居住环境一般,且地块北侧和西侧为高速路,较多大型货车经过,环境较为嘈杂,周边商业配套以城中村商业配套居多,档次相对较低。
周边环境:由于白云区宅地供应稀缺,其土地价格持续上扬,2018年年内共推出6宗宅地,其中一宗中止交易。于今年8月份成交的1宗嘉禾街宅地由华润于24315元/㎡的楼面价竟得,距离本地块最近的白云区黄石西路鱼苗场AB2510019地块则由万科于2017年4月拿下,成交楼面价为29831.83元/㎡(除保障房),项目名称为万科未来森林,目前已推出市场。项目周边一手楼盘较少,目前仅有万科未来森林全新盘在售,均价在5.7万元/㎡左右,户型为80㎡复式三房及95㎡复式四房,周边二手房则主要有顺丰翠园、金碧新城,售价在2.9-3.4万元/㎡之间。
白云区白云湖车辆段地块位置图

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