权威数据|高品质写字楼陆续入市,这3个区域销量最高…

作者:南京商业荟 / 公众号:syh365_819 发布时间:2019-01-10



南京,2019年1月9日 -- 全球领先的房地产服务商戴德梁行在南京举行2018年度媒体抢听会,就2018年度南京写字楼市场、住宅及公寓市场进行了回顾和展望。

新兴板块加速崛起 高品质写字楼陆续入市
戴德梁行南京公司写字楼部高级助理董事李晓龙介绍,南京目前呈现“3+N” 商务空间分布, 核心区如新街口、鼓楼、河西租金、售价和空置率都保持平稳,新兴板块加速崛起。

2018年南京写字楼租赁市场,新街口、鼓楼、河西等核心区租金仍处于全市高位,江宁区受新盘入市拉动,年平均租金相比去年上升4%。


戴德梁行南京公司写字楼部高级助理董事李晓龙
2018年写字楼租赁市场最为活跃的行业类型为电子信息科技、金融、专业服务,其它活跃的客户类型包括房地产建筑、生产制造等。

电子信息科技类租赁成交面积占比上升,而2017年最为活跃的金融业企业,受目前国内金融监管政策影响,2018年租赁成交面积占比有所收紧。李晓龙特别指出,2018年联合办公在南京成交日渐活跃,预计2019年联合办公会呈现扩增竞争态势。
2018年写字楼销售市场全市成交均价约为18605元/平方米,相较去年同期小幅上涨4.6%,成交面积相比去年下降32.3%。

南京2018年写字楼市场新增销售供应112万平方米。受到区域规划利好、新盘供应量加大以及优惠政策引导等综合因素的拉动,2018年雨花、浦口、栖霞等新兴热点板块保持着良好的销售势头。

其中雨花台区排名第一,成交面积达到243201平方米,占据写字楼办公市场销售成交总量的近三成。
南京未来优质甲级写字楼总供应量约700万平方米,江北、河西、鼓楼滨江、城南板块将是供应主要区域,伴随新增供应增加,将进一步推升市场空置率。

2019年预计将是南京写字楼市场的大年,诸多高品质项目如新鸿基国金中心、华新城部分项目、金鹰天地等将于2019年入市,市场竞争压力加大,缺乏竞争力的楼宇将会面临较大去化压力。
戴德梁行南京公司副总经理杨波总结,传统核心板块新的项目供应有限,租金水平逐渐趋于稳定。未来新兴商务区优质项目逐渐聚拢,与传统核心板块的价差将会逐渐缩小。
杨波认为,在新一轮城市发展规划下,南京迈入区域中心城市加速发展期,其中浦口区域、南部新城板块等集聚力量在日益增强,成为南京写字楼市场新机遇高地。

戴德梁行南京公司副总经理杨波发表专业观点
房价增速放缓 住宅板块分化明显
戴德梁行南京公司综合住宅服务部高级助理董事赵烨介绍,2018年南京住宅市场全市(高淳、溧水、六合除外)成交均价上涨7%,房价增速放缓,市场趋于平稳。

从供求比来看,江宁、浦口、河西、城北成交量均近乎等于新增供应量,为热门片区;中心城区受土地供应影响,整体供求量较少。
截至12月31日,全市住宅库存套数为30681套,比去年同期增加11%,库存压力加大。2018年南京住宅市场区域分化明显,核心热门板块供应较少,一二手房价格倒挂,一房难求,但部分偏远、非热门区域去化回落,库存积压。

戴德梁行南京公司综合住宅服务部高级助理董事赵烨
戴德梁行数据显示,2018年商办公寓成交均价在19487元/㎡,较17年增长2%,销售面积同比下降4.6%。浦口、城南区域商办公寓整体成交量最大,是2018年的成交热点片区。

在价格涨幅方面,城北、仙西、浦口居前三位,其中城北板块涨幅15%。酒店公寓成交面积段主要集中在60平方米以下小户型,总价段主要集中在110万,小面积、低总价为市场成交主流。
赵烨分析,产业规划集聚、轨道交通优势、配套齐全、产品亮点成为公寓主要竞争优势,目前投资客户为市场主流,更关心投资回报率,因此江北浦口、城南板块等新兴商务区板块,部分地铁沿线、大型综合体内公寓、LOFT双钥匙户型受到更高的市场关注度。

2018年住宅及商住土地出让幅数及出让面积为近几年最低,17年住宅、商住用地平均溢价率为44%,而18年仅7.7%,一半以上地块底价成交。
赵烨分析,这一方面体现政府目前对开发商拿地要求较高,另一方面也反应出开发商拿地较为谨慎, 2019年楼市整体趋稳,且随着南京新一轮城市规划利好,预计19年土地市场会有所升温。

戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光和记者们分享专业观点
戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光总结,2018年楼市整体趋向稳定,地价降温,调控政策已见成效,未来板块分化会更加明显,热门板块仍旧受到市场追捧,部分非热门板块短期内由于库存量上升竞争压力加大或将“以价换量”。
汤耀光认为随着南京2035城市规划的推进,未来将形成“南北田园、中部都市、拥江发展、城乡合融”的市域空间格局,预计未来江北浦口、城北滨江、河西等依然是市场关注板块。
从“硅谷”到“硅巷” 打造创新型“南京硅巷”
在2019年1月2日举行的南京创新名城建设推进大会上,南京市委重磅发布了2019年市委一号文件《关于深化创新名城建设提升创新首位度的若干政策措施》。文件中提出打造城市“硅巷”,发展“硅巷”经济,进一步激发各类创新载体活力。
戴德梁行就“硅巷”经济进行了详细解读,并对如何打造“南京硅巷”提出了具体建议。
戴德梁行南京公司策略发展顾问部助理董事王飞分析,“硅巷”一词来源于纽约曼哈顿,是一个由互联网与移动信息技术企业集中而成的无边界科技园区。它与硅谷的区别在于,硅谷是在城市边缘区建设的具有完整高端服务配套的科技创新园区,而硅巷是以存量空间更新为主的创新科技产业集聚街区。
王飞认为,硅巷经济一般具有三大特征:在产业上,运用互联网技术来为商业、时尚、传媒及公共服务等领域提供解决方案;
在空间上,通过现有的老写字楼、老厂房改造、棚户区改造释放出来的空间,打造无边界的园区;
在配套设施上,发挥老城的商业文化魅力,提供多样化的服务,包括文化娱乐设施、公共社交场所、特色休闲餐饮等,打造高品质的城市社区生活方式。
他指出,从硅谷到硅巷的转变,实质是从城市郊区开发新土地回到老城区进行老旧载体升级的过程,是新经济发展背景下的新型城市更新模式。

戴德梁行南京公司策略发展顾问部助理董事王飞
目前,硅巷经济发展模式正在全球逐步扩张,国内各大城市正在打造具有自身地域特色的“硅巷”空间。2016年,上海虹口区成为国内先驱者,2017年,西安莲湖区倍格硅巷开业,打造独角兽城区, 2018年12月,南京市首次将“硅巷” 建设引入到南京市高新园区建设中,相继开始建设秦淮硅巷、鼓楼硅巷和玄武硅巷。
2019年1月2日南京市发布的市委一号文件《关于深化创新名城建设提升创新首位度的若干政策措施》中提出发展“硅巷”经济,打造城市“硅巷”将成为南京创新经济发展的新引擎。
那么,如何建设“南京硅巷”?根据戴德梁行研究院的数据,2016年南京有R&D活动的企业位居全国第二,但专利产出数量不足,仅在全国城市中排名位于第9位。
南京市虽然在校大学生人数较多,但对本地大学生就业吸引力不敌杭州、成都。王飞认为促进南京科教资源与产业进一步结合,提升就业吸引力,是提升南京创新能力和可持续发展能力的重点。

针对现状,王飞建议从四个方面进行提升:一是完善硬件和配套设施,产业孵化机制和创业辅导制度,打造真正可以支撑产业优化升级的众创空间载体;
二是完善投融资平台及资金奖励机制,联合政府资金及社会资本,创新创业企业及区域大型龙头企业专项措施双轮驱动产业发展;
三是建立人才资源体系,打造校地融合的创新平台,通过资金奖补、定向培训、人才服务等政策,提升对本地大学生的就业吸引力以及高层次人才的引进力度;
四是通过生活服务设施,城市功能配套,以及开发交流水平的提升,引进国际组织,跨国公司总部和功能性机构,提高外资占比,提升南京对国际企业及外籍人才的辐射力。
戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光总结,打造城市“硅巷”是新经济发展背景下的新型城市更新模式,南京具有强大的科技人才优势,老城区高校众多、配套完善,也为”硅巷“经济的发展奠定了很好基础,相信打造城市“硅巷”将成为南京创新经济的新的发展引擎。


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